Thứ nhất, ngay từ đầu quý 2/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.
Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020. Đáng chú ý, các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước.
Thứ hai, do ảnh hưởng Covid-19, thu nhập người dân bị suy giảm. Theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm. Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý. Đó là: cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm nhưng tổng tiền vào thị trường ở nhu cầu đầu tư bất động sản có dấu hiệu mạnh lên. Nguyên nhân là bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội sinh lời, đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. Và cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật: xẻ thịt, chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.
Thứ ba, dòng tiền đang chảy vào thị trường bất động sản gồm: thu lợi từ thị trường chứng khoán; kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới do covid nên không có hiệu quả đầu tư, đã chảy về Việt Nam để đầu tư bất động sản. Nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì covid nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Ngoài ra, tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chuyển vào thị trường bất động sản… Do đó, tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng.
Thứ tư, kể từ năm 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Đến nay, tình trạng này cũng không được cải thiện đáng kể. Theo nguyên lý, khi cầu tăng mà hàng hóa thiếu hụt, cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao. Điều này lý giải hiện tượng tăng giá mạnh từ thời điểm 2020 đến nay.
Trên thực tế tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào (bởi mọi đường cầu đều nằm dưới điểm đó). Điều này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao nhưng tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.
Thứ năm, về nguồn cung thị trường thứ cấp. Kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng tốt. Giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng trên 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản chuyên bán lại ở thị trường thứ cấp.
Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP.HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.
Thứ sáu, giá bất động sản tăng theo phân tích ở trên là do bị đẩy giá. Nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố: giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản); thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.
Ông Đính cho rằng cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, cần kiểm soát lạm phát và kiểm soát việc tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản. Việc sớm kiểm soát được dịch bệnh và kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực kinh tế khác ngành bất động sản nhằm điều chỉnh các dòng vốn F0 về đúng mục tiêu để hiệu quả hóa nguồn lực quốc gia.
Duy Bách
